Gå til sidens hovedinnhold

Tastet feil – tapte en halv million på boligkjøp

Trykker du feil når du legger inn et bud på en bolig, er som regel løpet kjørt.

(Nettavisen): Aki Viitala er partner og eiendomsadvokat i Advokatfirmaet Nova. Han har nettopp behandlet en sak hvor han representerte boligens selger, og der kjøper leverte inn et feil bud som ble akseptert.

Budgiver tastet inn over en halv million kroner for mye og mente at det burde selger ha skjønt var feil. Vedkommende hadde først gitt et bud rundt prisantydningen, som ikke ble akseptert av selger.

– Han tastet over 5 millioner kroner istedenfor ca. 4,5 millioner, men trakk budet to minutter etter at det ble akseptert, sier Viitala til Nettavisen. Det hører med til historien at budgiveren forut for siste bud hadde spurt megler om hva naboboligen hadde gått for.

Ingen angrepille

Budgiver hadde også spurt om selger var interessert i et salg dersom budet var i nærheten av denne summen.

– Hvordan endte konflikten?

– Kjøperne vil som oftest komme ut av slike salg. Det er forståelig, ettersom det handler om store beløp. I denne saken forsto vedkommende kjøper til syvende og sist etter en del redegjørelser at dette ikke ville gå hans vei.

– Jeg har all sympati med kjøper. Samtidig vil jeg opplyse om at slike saker normalt ender med hovedregelen i norsk rett:

– Du er bundet av ditt bud, og det finnes ingen reell angrepille mot feiltasting når du kjøper eller selger en bolig. Det gjorde det også her, svarer Viitala, som også er grunnlegger av Reklamasjonsportalen.

Ingen redning

Viitala sier at budgiver kanskje burde ha reagert da vedkommende trykket inn 5-tallet først og ikke et 4-tall.

– Det viktigste for en kjøper med stort hastverk, er at du ikke reddes av «pølsefingre».

For reglene om tilbakekall, altså ikke å stå ved et bud, er veldig strenge. I utgangspunktet er alle bud bindende.

Viitala sier at man naturlig nok må kontrollere hendelsesforløpet ved å gå igjennom logger, hvordan budgivningen gikk for seg, når budet og aksepten ble gitt, og for å se om det er særlige grunner for å kunne trekke seg.

Høy terskel

– I en presset situasjon er det lett å taste feil når du skal sikre deg drømmeboligen. Men terskelen er høy når først selger har innrettet seg på et par minutters frist. Har Ola og Kari nordmann skrevet feil, er det vanskelig å komme unna, sier eiendomsadvokaten.

Du må derfor sjekke nøye at du ikke har skrevet 4,2 millioner kroner istedenfor 4,02 millioner.

Det er norsk avtalerett og avtaleloven som gjelder ved slike tvister, samt etter hvert mye rettspraksis. Og praksisen går nesten utelukkende i selgers favør.

Psykiatrisk

– Er det ingen formildende omstendigheter som kommer budgiver til gode?

– Av det jeg kjenner til, er det de seneste årene svært få som har kommet seg ut av handelen. I en kjent sak var det en psykiatrisk pasient som var innlagt med sterke psykiske lidelser i budgivningsøyeblikket. Vedkommende kom seg ut av avtalen, svarer Viitala.

Det er ingen klare grenser for når et bud må anses som helt usannsynlig og som budgiver ikke kan være ansvarlig for. Spesielt ved dyre boliger sitter millionene løst, og betalingsvilligheten kan være høyst ulik.

– Noe er helt klart feil hvis man taster inn 20 millioner kroner og ikke 2 millioner for en 20 kvadratmeterstor leilighet. Men 500.000 kroner for mye i et hett Oslo-marked for mellomstore leiligheter er ikke spesielt mye.

Og i en opphetet budrunde ved noe dyrere budrunder kan man legge inn 1 million ekstra for å skremme vekk de andre budgiverne, eksemplifiserer Viitala om budpraksis.

– Det har skjedd, og det vil skje igjen. Og selv om man trekker budet to minutter etter aksept, hjelper ikke det. Budgiver kan ikke kreve kontrakten omgjort, understreker han.

Dekningssalg

– Hva hvis budgiver ikke er i stand til å betale budet han har feiltastet?

– Det er mange som tror at en kommer seg ut av en avtale bare på grunnlag av manglende betalingsevne, men det er ikke riktig. Kjøper er som et utgangspunkt bundet av avtalen. Da kan man se på salg av andre aktiva for å dekke inn beløpet, svarer eiendomsadvokaten.

Hvis det ikke er mulig å få gjennomført salget, blir det snakk om et såkalt dekningssalg. Den uheldige budgiveren risikerer å måtte selge unna ting for å gjøre opp for seg. Selger hever den inngåtte avtalen og selger boligen på nytt for første kjøpers risiko og regning. For kjøper vil et dekningssalg kunne medføre et erstatningskrav fra selger.

Kravet kan blant annet omfatte forskjellen mellom opprinnelig kjøpesum og ny kjøpesum, forsinkelsesrenter og kostnader ved eventuell mellomfinansiering. Kjøper kan også bli ansvarlig for løpende driftskostnader, utgifter til eiendomsmegler i salg nummer to, som meglerhonorarer og nye annonseutgifter.

Baller på seg

– Dekningssalg ble gjort i to andre saker jeg nylig var borti. Selger hadde akseptert budet og bedt budgiver om å oppfylle avtalen, men han hadde ikke mulighet til å gjøre opp for seg. Istedenfor å dekke inn kanskje 300.000 kroner på grunn av tapt salg, kan kravene «balle på seg» til 500.000, 600.000 og 700. 000 kroner, advarer Viitala.

– Men hvis megler opplyser feil ting, hva skjer da?

– Kjøper kan klage inn en megler, og de har i likhet med advokater tegnet en profesjonsforsikring. Meglere kan som alle andre gjøre feil, men i dag sitter de fleste med gode og automatiserte systemer.

– Noen meglere sender et ekstra SMS-varsel for å sikre budets størrelse, men dette er ikke avgjørende. Hvis kjøper går rettens vei mot selger, er den veien mye lengre.

Vær to

– Så hva er ditt råd til nervøse boligselgere som er redd for å taste feil?

– Det er rett og slett et sosialt råd og ikke et juridisk råd: Pust med magen, og vær gjerne to i rommet når du legger inn et bud for å dobbeltsjekke. Du blir bundet av budet, så vær nøye, ellers kan det bli veldig «kjipt».

– Bare i sommerferien min har jeg hatt to slike saker, så de kommer relativt ofte, advarer Viitala.

Han minner om at boligkjøp er den viktigste og største investeringen de fleste av oss gjør og noe mange gjør bare et fåtall ganger i løpet av livet.

Kommentarer til denne saken