Ny boliglov kan koste boligselgere dyrt: - Få papirene i orden

Nettavisen: – Den nye boligloven vil påvirke både kjøper og selger. Det blir lettere for kjøper å kreve avslag på kjøpesummen, og mye av ansvaret flyttes nå på selger, sier Eirik Vigeland, markeds- og kommunikasjonssjef i Boligmappa, til Nettavisen.

Boligmappa jobber for å hjelpe boligeiere med å skaffe dokumentasjon fra håndverkere, og derfor er de opptatt av denne saken.

I 2019 ble det vedtatt en ny forskrift til avhendingsloven, som skal sørge for en tryggere bolighandel. Forskriften ble kunngjort 11. juni i år, og trer i kraft 1. januar 2022. Formålet er å tilrettelegge for at det utarbeides tilstandsrapporter av høy kvalitet, slik at forbrukere får et betryggende informasjonsgrunnlag før et boligkjøp, står det ifølge Lovdata.

Den aller viktigste endringen som gjøres er at det ikke lenger er lov å selge boligen «som den er» lenger.

Det blir med andre ord mye strengere krav til dokumentasjon, og opplysningsplikten til selger blir viktigere. Samtidig som det blir viktigere med tilstandsrapport fra takstmann - eller bygningssakkyndig som det nye navnet blir.

– Kravet for at kjøper kan kalle noe en mangel blir mye lavere. Før måtte kostnaden for mangler tilsvare rundt fem prosent av kjøpesummen. Nå er summen 10.000 kroner - til sammen for alle mangler, sier Vigeland.

– Dette blir et spark i rumpa for selger, sier han.

Forringer verdien på boligen

Siden kravet om god dokumentasjon på alt arbeid ikke trer i kraft før over nyttår, betyr det at mange kan få et stort problem. Om du allerede eier en brukt bolig, har du trolig ikke all dokumentasjon på det som er gjort av rørarbeid eller elektrisk arbeid før du tok over.

– Ja, det kan bli et problem for mange. Men det skal gi en tryggere bolighandel for kjøpere, så man ikke kjøper katta i sekken, påpeker han.

Har du ikke papirene i orden, kan du risikere at verdien på boligen din blir satt mye lavere enn den reelt er.

– Når bygningssakkyndig ser at det er et nyoppusset bad, så kan han ikke se hva som er gjort under flisene eller hvordan rørsystemet er, sier han, og fortsetter:

– Har du da pusset opp badet for 300.000 kroner og ikke har dokumentasjon fra fagkyndige på hva som er gjort, kan verdien på badet settes lik null.

Det betyr at du kan tape flere hundre tusen kroner på salget, fordi prisantydningen kan bli satt mye lavere enn det boligen er verdt.

- Selger må ta hele risikoen

Henning Lauridsen, administrerende direktør i Eiendom Norge, sier at de har vært kritiske til endringen siden loven ble vedtatt for to år siden.

– Vi går fra et system hvor risikoen for det ukjente har blitt delt mellom kjøper og selger, til et system hvor selger må ta hele risikoen, sier han til Nettavisen.

Eiendom Norge ser imidlertid også det positive med lovendringen.

– Det vil gi en enda sterkere motivasjon til selger for å dokumentere mest mulig rundt boligen. I praksis betyr det at bruken av tilstandsrapport kommer til å bli enda høyere, tror vi, sier Lauridsen.

– For menigmann er det mye man ikke har forutsetning til å vite om egen bolig, for eksempel om dreneringen er god nok, eller om det er fukt i veggen på badet, men det er blant tingene som en bygningssakkyndig bidrar med å avdekke, sier han.

Han mener imidlertid det er uheldig at det ikke stilles noen formelle krav til de som skal lage tilstandsrapportene.

– De aller fleste takstmenn i dag er flinke, men vi hadde helst sett at det ble innført krav om kompetanse, slik at terskelen for hvem som kan gjøre jobben blir høyere, sier han.

I tillegg sier han at Eiendom Norge helst vil ha et autorisasjonskrav, slik det er for blant annet advokater og eiendomsmeglere. Da vil vi få et system hvor de som sjekker tilstanden på boligen skikker seg enda mer, fordi de risikerer å bli fratatt autorisasjonen og muligheten til å drive med det de gjør.

Svart arbeid er roten til problemet

En ny undersøkelse fra Boligmappa viser at blant de som har pusset opp de siste fem årene, har syv posent pusset opp svart - uten å få dokumentasjon på arbeidet som er gjort.

- En stor del av det svarte markedet er folk som har fått en kjenning, som jobber som rørlegger eller elektriker, til å fikse noe for seg på fritiden. Jobben i seg selv kan være godt utført, men du sitter ikke igjen med noe som kan bevise det, sier Vigeland.

- Få papirene i orden, ellers kan du sitte med skjegget i postkassa når du skal selge, påpeker han.

Selv om mange velger svart arbeid, viste undersøkelsen til Boligmappa at 90 prosent ønsker å handle håndverkstjenester fra seriøse bedrifter som kan dokumentere arbeidet.

- Samtidig svarte 50 prosent at det ikke er lett å finne noen som er seriøse. Dette er en vrien jungel å orientere seg i, og dette ønsker vi i Boligmappa at skal bli enklere, sier han.

Svart arbeid kan ikke bare skape problemer for boligselgere, det betyr også mindre penger i statskassa. Boligmappa sier at Prognosesenteret har beregnet at nordmenn har pusset opp for 485,6 milliarder de siste fem årene.

- Sju prosent av dette blir 34 milliarder som er unndratt skatt. 25 prosent av dette er merverdiavgift som skattemyndighetene ikke får tak i, som vil si 8,5 milliarder tapte skattepenger, sier Vigeland.

Slik kan du sikre deg

Synes du dette virker skremmende, og ikke vet hva du skal gjøre? Da kan du stresse ned. Så lenge du er ærlig og redelig, og bestiller en tilstandsrapport fra en bygningssakkyndig, skal du være på ganske trygg grunn.

- Det vil være veldig lurt å få utarbeidet tilstandsrapport når du skal selge. Da blir sjansene mindre for en ubehagelig telefon fra kjøper i etterkant, sier Vigeland.

Han påpeker at du må finne fram dokumentasjon fra håndverkere som har jobbet hjemme hos deg, fordi bygningssakkyndig er pålagt å spørre etter dette.

– Opplysningsplikten til selger vil jo bli mye viktigere. Men samtidig har kjøper også en sterk undersøkelsesplikt, sier han.

«Kjøperen regnes for å kjenne til omstendigheter som går tydelig fram av en godkjent tilstandsrapport», kommer det fram av den nye loven.

– Det må være feil eller mangler på boligen for at kjøper skal kunne klage, og kreve avslag på kjøpesummen. Og så tror vi jo at det vil settes forbehold om for eksempel vinduene er fra 1970, påpeker han.

Tror på dyrere selgerforsikring

Lauridsen i Eiendom Norge tror det vil være nok å kontakte en bygningssakkyndig for å få foretatt en undersøkelse av boligen før den skal selges, i tillegg til at du selv må opplyse om feil og mangler du kjenner til.

– En tilstandsvurdering bør være tilstrekkelig, for det er kun spesielle ting en bygningssakkyndig ikke vil kunne se eller finne ut av. I noen tilfeller kan det være grunn til å kontakte spesialister, som for eksempel en elektriker, sier han.

Men når ansvaret for eventuelle feil og mangler på boligen faller på selger etter nyttår, tror Lauridsen vi vil se en endring.

– Det kommer til å bli viktigere å kjøpe selgerforsikring, for det vil alltid være enkelte tilfeller du eller bygningssakkyndig ikke oppdaget og fikk med i tilstandsrapporten, sier han.

– Jeg tror selgerforsikringen kommer til å bli en god del dyrere, fordi det blir en større risiko for forsikringsselskapene, påpeker Lauridsen.

Om prisene skrus opp, og om vilkårene eventuelt endres, vil gjenstå å se. Men han understreker hvor mye viktigere selgerforsikring vil bli framover.

– Selgerforsikringen vil ikke bare være gunstig for kostnadene du kan bli påført av kjøper, men det er forsikringsselskapet - og ikke du selv - som må håndtere diskusjonen med kjøper, sier han.

– Hvis du har opptrådt redelig og gitt all informasjonen du kunne gi, og har en tilstandsrapport og selgerforsikring, tror jeg du vil være ganske sikret, sier Lauridsen.